土地を半分売る際の流れは？分筆にかかる費用や注意点についても解説

広い土地の一部を持て余しており、半分だけ売却して現金化したいと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
手続きの複雑さや法的な制約を懸念して、検討段階で足踏みしてしまうケースもあるでしょう。
本記事では、土地を半分にして売却する流れと、費用や注意点を解説します。

土地を半分にして売るための手続きの流れ

土地を物理的に2つに分けて売却するためには、まず、土地家屋調査士に依頼して、分筆登記をおこなう必要があります。
最初に取り組むべきは、隣地との境界確定測量であり、これには隣接する土地所有者の立ち会いと、筆界確認書の取り交わしが必要です。
境界が確定した後は、残す土地と売る土地の双方が資産価値を維持できるよう、形状や接道状況を考慮して分割ラインを決定します。
分割案が固まったら地積測量図を作成し、法務局へ分筆登記を申請することで、法的に独立した2つの土地となります。
なお、登記簿上の面積と実測面積が異なる場合は、分筆に先立ち地積更正登記が必要になることもあるでしょう。
これらの登記が完了し、新たな地番が付与されて初めて、買主への所有権移転登記が可能となるのです。
通常の不動産売却と比較して、事前の準備期間が長くなる傾向があるため、余裕を持ったスケジュールで動くことが大切です。

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分筆して売却する際にかかる費用

分筆売却を進めるには、通常の売却経費にくわえて、測量や登記に関わる専門家報酬を用意しなければなりません。
費用の大半を占めるのは、土地家屋調査士に支払う境界確定測量費や、分筆登記の代行手数料です。
分筆登記そのものの登録免許税は、土地1筆につき1,000円と安価ですが、売却に伴う所有権移転登記には、固定資産税評価額に応じた税金がかかります。
また、隣地との境界標がない場合や、権利関係が複雑で調整に時間を要する場合は、測量費用が相場より高額になる傾向があります。
ほかにも、売却が決まった段階で、不動産会社へ支払う仲介手数料や、売買契約書に貼付する印紙税も必要経費として発生するでしょう。
手取り額を正確に把握するため、各種税金や諸費用の概算を事前にシミュレーションしておくことが重要です。

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分筆時の注意点

分筆をおこなう際は、建築基準法や民法などの規制を遵守しなければ、思わぬトラブルや資産価値の低下を招くことになります。
とくに、注意が必要なのは建築基準法の接道義務で、分割後の各土地が道路に2m以上接していなければ、建物の建築が認められません。
接道要件を満たさない分け方をすると、再建築不可物件となり市場価値が著しく下がるため、分割ラインの設定は慎重におこなう必要があります。
また、地域によっては都市計画法などで、敷地の最低面積が定められており、基準を下回る分筆が制限されるケースも存在します。
土地の形状変更により小規模住宅用地の特例から外れ、固定資産税が上昇するリスクについても確認しておくことが望ましいでしょう。

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まとめ

土地を半分売却するには、境界確定測量や分筆登記といった法的手続きを、順序立てて正確に進める必要があります。
測量費や税金などのコスト構造を理解し、手元に残る資金を事前に試算しておくことが重要です。
接道義務といった法的要件を確実にクリアし、専門家と連携しながら安全に取引を進めましょう。
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