空き家を放置するリスクとは？サブリース契約のメリットや注意点も解説

相続した実家が遠方にあり、適切な維持管理ができずに、放置されているケースは増加の一途をたどっています。
空き家の所有は、資産価値の低下を招くだけでなく、税制面での不利益や周辺環境への悪影響など、将来的な不安要素となり得るでしょう。
本記事では、空き家を放置するリスクと、サブリース契約のメリット、契約前の注意点も解説します。

空き家の放置継続により発生するリスク

空き家を適切な管理もせずに放置し続けることは、建物の劣化を早めるだけでなく、所有者に対して法的な責任や、経済的な損失をもたらす可能性があります。
定期的な換気がおこなわれない室内は、湿気が滞留しやすく、カビの発生や主要構造部の腐食が進行し、シロアリ被害を誘発する温床となりかねません。
さらに、老朽化が著しく進めば、自然災害発生時に屋根瓦が飛散したり、家屋そのものが倒壊して第三者に危害をくわえる恐れがあります。
また、法改正により「特定空き家」だけでなく、管理が不十分な「管理不全空き家」に指定された場合でも、固定資産税の住宅用地特例が解除され税負担が増加する可能性があります。
くわえて、相続登記が義務化され、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料が科される場合があるため、早期の対応が求められるでしょう。

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空き家活用におけるサブリース契約のメリット

サブリース契約とは、不動産会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、それを入居者に転貸する仕組みです。
活用する利点は、入居者の有無に左右されることなく、不動産会社から、毎月一定の賃料が支払われることで収支の安定化が図れる点です。
また、入居者の募集から契約締結、日々のクレーム対応や退去時の原状回復に至るまで、専門的な知識を要する賃貸管理業務をすべてプロに委託できます。
とくに、実家が遠方にあり頻繁な訪問が困難な方や、本業が多忙で不動産経営に時間を割くことが難しい方にとって、負担を抑えられる有効な選択肢です。

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契約トラブル回避のための注意点

サブリース契約には、多くのメリットがある一方で、契約内容や関連法規を理解していなければ、予期せぬトラブルに直面する可能性があります。
注意すべき点として、契約時に設定された保証賃料は、将来にわたって固定されるものではなく、経済情勢の変動等により減額される場合があることです。
また、契約開始直後や入居者が退去した後の一定期間において、不動産会社からオーナーへの賃料支払いが免除される「免責期間」が設けられているケースが一般的です。
オーナー側からの解約には、借地借家法上の「正当事由」が必要とされ、「自分で使いたいから」という理由だけでは、契約解除が認められない場合があります。
そのほか、大規模な修繕費用や、退去時の原状回復費用の負担区分についても、契約書に明記されている内容を確認しておくことが求められるでしょう。

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まとめ

空き家の放置は、建物の老朽化を加速させるのみならず、「管理不全空き家」指定による増税や、損害賠償責任といったリスクを伴います。
サブリース契約を導入することで、煩雑な管理業務から解放され、空室リスクを回避しながら、安定した収益確保が実現できるでしょう。
契約に際しては、賃料減額の可能性や解約条件、免責期間などの重要事項を理解し、長期的な視点で判断することが重要です。
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