相続した不動産を売却する流れや注意点とは？遺産分割協議についても解説！

不動産を相続したとき、「利用する予定がない」「現金化して複数の相続人で分けたい」などの理由で売却を考えることがあるでしょう。
そこで今回は、相続した不動産を売却する際に覚えておきたい「売却までの流れ」「遺産分割協議」「注意点」の3点についてご説明します。
千葉県外房エリアで相続した不動産の売却をお考えの方は、ぜひご参考にしてください。

相続が発生した際の手続きと不動産売却までの流れとは

被相続人が亡くなって相続が発生すると、多くのやるべきことが発生します。
そのときになって慌てないために、相続が発生したあとの流れを把握しておきましょう。

相続が発生したあとの流れ

相続が発生したら、以下の流れに沿って手続きなどを進めましょう。

• 死亡届を提出する
• 遺言書の有無を確認する
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得して、相続人を確定する
• 相続財産を調べる
• 必要に応じて遺産分割協議をおこなう
• 必要な場合は相続税の申告と納税をする

まずおこなうべき手続きは、死亡届の提出です。
被相続人が亡くなってから7日以内に提出する必要があるので、早めに手続きをしましょう。
次におこなうのは、相続人と相続財産を確定し、だれがどの財産を相続するのか決めることです。
これは相続財産を分割するためだけではなく、相続税の申告と納税をするためにも必要です。
相続財産を調べた結果、基礎控除額以上の財産があることがわかったら、被相続人が亡くなったことを知った翌日から10か月以内に、相続税の申告と納税をしなくてはなりません。
そのため、「相続人」「相続財産」「相続財産の分割内容」は、早めに確定する必要があります。
遺言書がある場合は、基本的にその内容に従って相続財産を分割することになるので、はじめに遺言書の有無を確認しておきましょう。
遺言書がない場合は、相続人と相続財産を確定してから、相続財産の分割内容を決める必要があります。
相続人は、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得して、その内容をたどりながら該当者を調べましょう。
相続財産は現金や預金をはじめ、不動産や有価証券、自動車や宝石類など、経済的価値があるものをすべて調べます。
そして、相続財産の分け方を相続人同士の話し合いで決める場合は、遺産分割協議をおこないます。
このような流れで相続人と相続財産、相続財産の分割内容が確定したら、必要に応じて相続税の申告と納税の手続きをしましょう。

相続した不動産を売却する流れ

相続した不動産の売却を考えることになる主な事情は、以下の3つです。

• 相続税の支払いに充てるため
• 複数の相続人で不動産を分けるため
• 不動産を使う予定がないため

このうち、相続税の支払いに充てるために不動産を売却するときは、期限に間に合うように急ぐ必要があります。
不動産の売却には、通常3か月から半年ほどかかるといわれているので、スムーズに進めるために売却の流れを理解しておきましょう。
相続した不動産を売却する流れは、以下のとおりです。

• 不動産の名義を相続人に変更する
• 不動産の査定を受ける
• 不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始する
• 買主が決定したら売買契約を結ぶ
• 決済をおこない、不動産を引き渡す

不動産の査定以降の流れは、通常の売却とほぼ同じように進みます。
注意点は、売却する前に名義変更をおこなうことです。
不動産は、基本的に名義人しか売却できません。
相続した時点では、不動産の名義は被相続人になっているので、相続人に名義変更をする「相続登記」の手続きを早めにおこないましょう。

相続した不動産を売却するために必要な遺産分割協議とは

相続人が複数いる場合は、不動産を売却する前に、相続財産を分けて不動産の相続人を決める必要があります。
相続人が決まらないと、売却する不動産の名義変更ができないからです。
相続財産を分割する方法には「遺言書に従う」「法定相続分で分ける」「遺産分割協議で決める」の3つがあります。
遺言書がある場合は、基本的にその内容に従って分割します。
法定相続分は、民法で定められている相続割合のことです。
たとえば、配偶者と子ども2人が相続人だと、「配偶者は2分の1、子どもは4分の1ずつ」で分割するように定められています。
これら2つの方法以外で分ける場合は、遺産分割協議が必要です。
遺産分割協議とは、相続人全員で話し合って相続財産の分け方を決定することです。
遺産分割協議は、以下の手順で進めます。

• 相続人を確定する
• 相続財産を確定する
• 必要に応じて財産目録を作成する
• 遺産分割協議をする
• 相続人全員が合意したら、遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議の成立には、相続人全員の合意が必要です。
もし、遺産分割協議が成立したあとに新たな相続人や相続財産が見つかると、やり直さなくてはなりません。
ですから、相続人と相続財産はしっかりと調べておくことが大切です。
財産が多い場合などは、財産目録を作成するとわかりやすくなるでしょう。
相続人と相続財産を確定したら、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。
ただし、同じ場所に全員が集まっておこなう必要はありません。
最終的に、相続人全員が合意すれば問題ないので、電話やメールなども活用しながら進めましょう。
遺産分割協議が成立したら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名と捺印をして終了です。
遺産分割協議書は、不動産売却前に必要な相続登記で使用するほか、さまざまな手続きに使うので大切に保管しておきましょう。

相続した不動産を売却する際に押さえておくべき注意点とは

相続した不動産は、売却の際に注意するべきことがあります。
とくに押さえておきたい注意点は、以下の3つです。

• 相続登記を忘れずにおこなう
• 遺産分割協議が難航すると売却できない
• 相続税の支払いに充てたいときは計画的に進める

これらの注意点について、それぞれご説明します。

注意点①相続登記を忘れずにおこなう

先述したように、不動産を売却できるのは基本的に名義人だけです。
そのため、不動産を売却する前に相続登記の手続きをして、不動産の名義を被相続人から相続人に変更しておきましょう。
なお、今まで相続登記は義務ではありませんでしたが、2024年4月1日より義務化されます。
ですから、すぐに売却する予定がない場合でも、相続登記の手続きは早めにしておいたほうが良いでしょう。

注意点➁遺産分割協議が難航すると売却できない

相続登記の手続きには、遺産分割協議書が必要です。
遺産分割協議書を作成するためには、相続人全員が遺産分割協議の内容に合意しなくてはなりません。
遺産分割協議が難航すると遺産分割協議書が作成できず、不動産の売却手続きを進めることができないので注意しましょう。

注意点➂相続税の支払いに充てたいときは計画的に進める

相続税の申告と納付の期限は、被相続人が亡くなったことを知った翌日から10か月以内で、不動産の売却には3か月から半年ほどの期間がかかります。
不動産の売却金を相続税の支払いに使いたい場合は、すべての手続きや作業を計画的に進めないと間に合わない可能性があるので、注意しましょう。
なお、不動産の売却方法には、仲介のほかに不動産会社が買主になる「買取」もあります。
買取は不動産会社が物件を直接買い取るため、買主を探す必要がなく、売却にかかる時間を短縮できます。
売却価格は仲介よりも低めになりますが、売却を急ぐ場合は検討してみましょう。

まとめ

相続した不動産は、売却する前にさまざまな手続きが必要です。
スムーズに売却を進めるためには、流れや注意点をしっかりと押さえておきましょう。
私たち「エヌビーホーム」は、千葉県外房エリア（茂原市、大網白里市、東金市、いすみ市）にある不動産の売却をサポートしております。
仲介と買取のどちらのご依頼も承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。