不動産売却時にかかる税金を知ろう！譲渡所得税の計算方法や節税のコツとは

不動産売却の際は、さまざまな税金が発生します。
事前に税金の種類や計算方法などを知って、支払いに備えておきましょう。
今回は千葉県外房エリアで不動産売却をご検討中の方に向けて、売却時にかかる税金についてご説明します。
譲渡所得税の計算方法や節税方法もご説明しますので、ぜひご参考にしてください。

不動産売却の際にかかる税金の種類や特徴とは

不動産売却では、主に以下の4種類の税金が発生します。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税
• 譲渡所得税

このうち印紙税と登録免許税、消費税の3種類は、不動産を売却する際の手続きの際に納める税金です。
そして譲渡所得税は、不動産売却によって得た利益にかかる税金です。
これらの税金の特徴について、それぞれご説明します。

不動産売却で発生する税金の種類①印紙税

印紙税は、一定金額以上の契約書などを作成する際にかかる税金です。
不動産売却では、売買契約書が課税対象です。
税額は売買契約書に記載されている契約金額に応じて定められており、税額分の収入印紙を売買契約書に貼って消印をすると納税が完了します。
なお、令和4年3月31日までは軽減措置が適用されるため、通常よりも印紙税の税額が安くなります。

不動産売却で発生する税金の種類➁登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きをするときに発生する税金です。
不動産売却の際は、抵当権抹消登記が必要になることがあります。
抵当権とは、住宅ローンを利用して不動産を購入した際に、債権者がその不動産に設定する権利です。
抵当権が設定されたままでは不動産売却ができないので、売却する前に抵当権抹消登記が必要になります。
登録免許税の税額は登記の種類によってそれぞれ定められており、抵当権抹消登記は不動産1件につき1,000円です。

不動産売却で発生する税金の種類➂消費税

不動産売却の際に発生する費用のなかには、消費税がかかるものがあります。
消費税がかかる主な費用は、仲介手数料と司法書士への報酬です。
仲介手数料は、不動産会社の仲介によって不動産売買が成立した際に発生します。
司法書士への報酬は、登記手続きを依頼した場合にかかる費用です。
これらの費用が発生したら、提示された金額が税込価格かどうか確認しておきましょう。

不動産売却で発生する税金の種類④譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却によって得た利益である「譲渡所得」に課税される税金です。
不動産売却で譲渡所得が出ると、「所得税」「復興特別所得税」「住民税」が課税されます。
譲渡所得税は、これら3種類の税金の総称です。
譲渡所得の金額によっては高額になる可能性があるので、計算方法を理解して支払いに備えましょう。

不動産売却で発生する税金の一つ「譲渡所得税」の計算方法とは

不動産売却の際にかかる譲渡所得税を計算する手順は、以下のとおりです。

• 譲渡所得を算出する
• 該当する税率を調べる
• 譲渡所得に税率をかけて、譲渡所得税を計算する

この手順に沿って、計算方法をご説明します。

譲渡所得税の計算手順①譲渡所得を算出する

はじめに、以下の計算式で譲渡所得を計算します。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡価格には不動産の売却価格、取得費には不動産の購入にかかった費用、譲渡費用には不動産売却にかかった費用を当てはめます。
取得費には、以下のような費用が該当します。

• 不動産の購入代金
• 建物の建築費用
• 購入時の仲介手数料
• 購入する際にかかった税金

そして、譲渡費用には以下のような費用が該当します。

• 売却時の仲介手数料
• 売却する際にかかった税金
• 建物の解体費用

取得費と譲渡費用の金額が大きいほど、譲渡所得の金額が減り、譲渡所得税の節税につながります。
ですから、取得費と譲渡費用に該当する費用はしっかりと調べて、もれなく譲渡所得の計算に含めましょう。

譲渡所得税の計算手順➁該当する税率を調べる

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間で決まります。
所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％です。
3種類の税金それぞれの税率は、以下のとおりです。

• 所得税30％
• 復興特別所得税0.63％
• 住民税9％

所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％です。
長期譲渡所得の税率の内訳は、以下のとおりです。

• 所得税15％
• 復興特別所得税0.315％
• 住民税5％

なお、所有期間を数えるときは、売却した日ではなく「売却した年の1月1日までの期間」を数えることに注意しましょう。

譲渡所得税の計算手順➂譲渡所得税を計算する

譲渡所得と税率がわかったら、「譲渡所得×税率」の計算式で譲渡所得税を算出できます。
なお、譲渡所得税の支払いは不動産売却をした年の翌年になるので、忘れないように注意が必要です。
譲渡価格や譲渡費用がわかったら早めに計算して、支払いの準備をしておきましょう。

不動産売却の際に発生する税金を節税するコツとは

不動産売却時に発生する税金は4種類ありますが、節税しやすいのは譲渡所得税です。
譲渡所得税を節税するためには、以下の3つのコツを押さえておきましょう。

• 取得費と譲渡費用をもれなく含める
• 適用できる特例を使う
• 不動産売却のタイミングを見極める

これらのコツについて、それぞれご説明します。

譲渡所得税を節税するコツ①取得費と譲渡費用をもれなく含める

先述したように、取得費と譲渡費用の金額が大きいほど譲渡所得の金額が減り、譲渡所得税の節税につながります。
不動産の購入時や売却時に支払った領収書などをもれなくチェックして、該当する費用を調べましょう。
なお、不動産の購入から時間が経っている場合や、相続した不動産の場合は、購入額などの取得費がわからないことがあるかもしれません。
その際は売却代金の5％を「概算取得費」として使うこともできますが、実際の取得費よりも金額が安くなるケースが多く、結果として譲渡所得が高くなってしまいます。
ですから、不動産売買に関する書類は、できるだけ探してみることをおすすめします。

譲渡所得税を節税するコツ➁適用できる特例を使う

譲渡所得税には、節税につながるさまざまな特例があります。
なかでも税金を大きく節税できるのは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
これは、マイホームを売却した場合に要件を満たすと、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。
この特例を適用すると、3,000万円までの譲渡所得には、譲渡所得税がかかりません。
また、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を適用すると、譲渡所得が6,000万円以下の部分に対する税率が14.21％になります。
他にもさまざまな特例があり、それぞれに要件があるので、適用できそうな特例を調べてみましょう。

譲渡所得税を節税するコツ➂不動産売却のタイミングを見極める

譲渡所得税を節税できる特例のなかには、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」のように、期日が決められているものがあります。
特例の利用を考えている場合は、要件を満たすタイミングで売却するように注意しましょう。
また、短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率が2倍近く違います。
そのため、所有期間が5年を超えてから売るだけでも、税金を大きく節税できます。
不動産の売却を急がないのであれば、より良いタイミングを見極めて売却すると良いでしょう。

まとめ

不動産売却の際に発生する税金のなかでは、譲渡所得税に注意が必要です。
高額になる可能性がある税金なので、事前に計算方法や節税のコツを把握しておきましょう。
私たち「エヌビーホーム」は、千葉県外房エリア（茂原市、大網白里市、東金市、いすみ市）にある不動産の売却をサポートしております。
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