不整形地の評価方法とは？相続税評価額の計算の流れについても解説

いざ親から土地を相続してみると、形がいびつで使いにくそうだと不安に感じたことはありませんか。
相続税の申告において、そのような土地がどう評価されるのか、正しく知っておきたいことでしょう。
本記事では、不整形地とは何かについて、不整形地の評価額を計算する方法について、不整形地の評価方法について解説します。

不整形地とはどのような土地なのか

不整形地とは、一般的な長方形や正方形でない土地のことです。
境界線がギザギザの土地や三角形の土地などは、有効に使える部分が少なくなる傾向にあります。
そのため相続税の評価では一定の要件に沿って補正をおこない、評価額は一般的に低く調整されます。
しかし、形が少し崩れているからといって、必ずしも大きく評価が下がるわけではありません。
評価の際は、土地がどの道路に面しているかを確認し、基本的な評価方法に当てはめることになります。
そのうえで、不整形地として補正できるかを見極めることが大切でしょう。
正しい知識を持っていなければ、実際より高い評価額で申告してしまうかもしれません。

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不整形地の評価額を計算する流れ

不整形地の評価額は、通常の宅地評価を基礎にしながら算出します。
基本的には、「整形地として計算した価額」に「不整形地補正率」を掛ける手順で計算されるものです。
まずは全体を囲む想定整形地を設定し、実際の土地面積との差から「かげ地割合」を把握します。
想定整形地に対して利用できない部分が大きいほど、使いにくさが大きいと判断されるでしょう。
さらに、地区区分などを確認して補正率を選び、整形地ベースの価額に乗じて評価を導き出します。
しかし、すべての土地を同じ手順で処理できるわけではありません。
単に「形が悪いから安くなる」と思い込まず、どの根拠に基づき補正を適用するかが重要です。

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土地の形状に合わせた不整形地の評価方法

不整形地の評価方法には、土地の形状に応じていくつかの考え方があります。
代表的なのは、複雑な形の土地を複数の整形地に区分して評価する方法です。
また、地積を間口距離で割り、計算上の奥行距離を求めて整形地として評価する手法も存在します。
さらに、土地からはみ出す部分と土地に含まれない部分の地積がおおむね等しくなるように近似整形地を設定し、評価する方法もあります。
その他に、近似整形地と隣接する整形地を一体として評価した価額から、隣接する整形地の価額を差し引く手法もあります。
相続する土地がきれいな四角形でない場合は、見た目だけで判断してはいけません。
適切な方法を見極めることが、相続税評価の過大計上を防ぐことに繋がります。

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まとめ

境界線がいびつな土地などは不整形地と呼ばれ、一般的に評価額が低く見積もられる傾向にあります。
その価額は、整形地としての評価額に、かげ地割合などから導き出した不整形地補正率を掛ける手順で計算されるでしょう。
形に応じて複数の手法があるため、実態に合った適切な評価方法を選ぶことが過大申告を防ぐことに繋がります。
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