不動産売却の際の譲渡費用や仲介手数料の計算方法を解説

不動産の売却を検討される方にとって、まず気になるのは、売却に関わる費用ではないでしょうか？
ここでは、不動産売却に伴う各種費用についてご説明します。

不動産売却の際の譲渡費用と仲介手数料について

不動産売却の際の「譲渡費用」とは、売るために直接かかった費用であり、これに含まれる主なものは以下のとおりです。

• 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
• 印紙税で売主が負担したもの
• 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払った立退料
• 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額

そのほか、違約金や名義書換料なども含まれます。
ここで譲渡費用に含まれる、仲介手数料はどう計算されるのでしょうか？
仲介手数料は、不動産会社に販売活動への報酬として支払うものですが、売却価格に応じて料率が異なります。
売却価格が200万円以下なら(売却価格×5％)、200万円超400万円以下なら(売却価格×4％+2万円)、400万円超なら(売却価格×3％+6万円)、となります。

不動産売却で仲介手数料の他にかかる譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法としては、課税譲渡所得（＝譲渡収入ー譲渡費用ー取得費用ー特別控除）に税率をかけて求めます。
譲渡所得税の税率は、物件の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の土地・建物には39.63%、5年超なら20.315%が適用されます。
取得費用は、その計算方法として、取得価額から減価償却分を差し引くので、築年数が古い物件では低くなります。
くわえて、特別控除があれば、そのぶん課税額が減ります。
たとえば自宅を売却する際には、譲渡所得から3,000万円の特別控除が受けられます。

不動産売却の際の譲渡所得税のケース別シミュレーション

一戸建てやマンション、それぞれの売却ケース別に、譲渡所得税がどうなるか見てみましょう。
まず、自宅としている一戸建てを売るケースで、所有期間15年、譲渡価格6,000万円、譲渡費用200万円、取得費用2,500万円とします。
この場合、譲渡所得は6,000万円－200万円－2,500万円＝3,300万円、マイホーム売却の特別控除3,000万円を引いて、課税譲渡所得は300万円となります。
課税所得税率は20.315％（5年超所有）が適用され、課税所得税は60万9,450円となります。
次に、自宅マンションを売却するケースで、所有期間4年、譲渡価格5,000万円、譲渡費用100万円、取得費用3,000万円とします。
この場合、譲渡所得は、5,000万円－100万円－3,000万円＝1,900万円、マイホーム特別控除を引くと、課税譲渡所得は－1,100万円となります。
この場合は課税所得税はゼロとなります。

まとめ

不動産売却の際に支払う諸費用、とくに譲渡所得税は、譲渡費用に何を見込むか、不動産保有期間、特別控除の有無によっても大きく異なってきます。
該当するもので取りこぼしがないか、よく確認しましょう。
私たち「エヌビーホーム」は、千葉県外房エリアを中心に不動産売却のサポートをしております。
弊社のホームページより、不動産査定依頼を受け付けておりますので、ご検討中の方はぜひご利用ください。