共有名義で相続空家の特例は使える？適用要件や注意点も解説

ご実家などを相続する際、将来的に空き家となり、その管理や売却に悩みを抱えてしまう可能性に不安を感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
とくに共有名義で不動産を相続する場合、税金面での優遇措置を受けられるのかどうか、事前に把握しておくことが重要になります。
そこで本記事では、「相続空き家の特例」の概要、共有名義の不動産への適用、および小規模宅地の特例との併用可否について解説いたします。

相続空家の特例とは

相続空き家の特例は、相続または遺贈により取得した空き家とその敷地を売却した際に、譲渡所得から一定額を控除できる制度です。
この特例を適用するためには、被相続人が亡くなる直前までその家屋に1人で住んでいたことや、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件を満たさなくてはなりません。
この特例は、空き家の発生を抑制し、その有効活用を促すことが目的です。
また、売却代金が1億円以下であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡することなどの期限もあります。

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相続空家の特例と共有名義の物件への適用

相続した空き家が、兄弟など複数の相続人同士による共有名義であった場合でも、「相続空き家の特例」の適用を受けることは可能です。
複数人で共有名義の不動産を売却した場合、特例による控除額は、各相続人が取得した持ち分に応じてそれぞれ適用されるため、大きな節税効果を見込むことができるでしょう。
ただし、令和6年1月1日以降に譲渡するケースでは、その空き家を取得した相続人が3人以上である場合、1人あたりの控除額の上限は2,000万円となる点に留意が必要です。
また、特例の適用を受けるためには、土地と建物の両方を共有名義で取得している必要があり、名義が別々になっている場合は控除の対象外となるため注意しなければなりません。

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相続空き家の特例と小規模宅地の特例の併用条件

相続空き家の特例は、相続税の計算で利用できる「小規模宅地等の特例」と、要件を満たせば併用することが可能です。
小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地などの評価額を最大80%減額できるものであり、相続税の負担軽減に大きく寄与します。
これら2つの特例を併用できる条件としては、空き家を相続した方が、相続税の申告期限までにその家を所有していて、その相続人がご自身の持ち家がないことなどが挙げられます。
ただし、相続した空き家を相続税の申告期限までに売却すると、小規模宅地等の特例の適用要件を満たさないかもしれません。

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まとめ

相続空き家の特例は、要件を満たす空き家を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度であり、令和6年以降は相続人3人以上で上限が2,000万円です。
この特例は、複数の相続人による共有名義の不動産にも適用可能であり、各相続人が控除を受けられるため、共有相続時の節税効果が高いのが特徴です。
また、相続人に持ち家がないなどの一定の条件を満たせば、相続税を大幅に軽減する小規模宅地等の特例と併用することも可能となります。
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