不動産の囲い込みはどんな行為？売却への影響や対処法についても解説

不動産業界で問題視される「囲い込み」は、売却活動に影響を及ぼす行為です。
売主にとって不利益となるにもかかわらず、気づかずに契約を継続してしまうケースも少なくありません。
本記事では、囲い込みの概要とその弊害、さらに冷静に対応するための対処法について解説いたします。

不動産の囲い込みとは何か

囲い込みとは、売却を依頼された不動産会社が他社への情報提供を制限し、自社だけで売買を成立させようとする行為です。
この背景には、売主と買主の両方から手数料を得られる利益を優先する、「両手仲介」の仕組みがあります。
本来、物件情報は「レインズ」と呼ばれる不動産流通機構に登録し、広く情報公開することが義務づけられています。
しかし、囲い込みをおこなう業者は、レインズへの登録を遅らせたり、問い合わせに対して「商談中」と虚偽の回答をしたりして、他社の関与を防ぐのです。
このような行為は、倫理的には問題がありますが、明確な宅建業法違反には該当しません。
そのため、業界内でもグレーな対応として黙認されてしまっているのが現状です。

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囲い込みによるデメリット

囲い込みがおこなわれると、物件の情報が市場に出回らず、買主が限定されてしまいます。
その結果、売却までの期間が長引きやすくなり、希望の価格で売却できない可能性が高まります。
本来であれば、複数の購入希望者が現れることで価格交渉が有利に進みますが、囲い込みにより選択肢が減るため、値引きせざるを得ない状況に陥ることもあるのです。
また、販売活動の透明性が欠けることで、売主との信頼関係も損なわれかねません。
媒介契約を結ぶ際には、業者の販売方針や、レインズへの登録状況をしっかりと確認する必要があります。

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囲い込みへの対処法

囲い込みが疑われる場合、まずは媒介契約の種類と契約期間を確認することが大切です。
専任媒介契約および専属専任媒介契約の期間は最長3か月と定められており、更新も売主の意向によってのみおこなわれます。
契約時には、レインズに登録された証明書の提示を求め、登録日と内容をチェックすることで、情報が正しく公開されているかを確認できます。
また、専任契約の場合は、2週間に1回以上の販売状況報告が義務づけられているため、報告内容が不十分な場合は注意が必要です。
もし、囲い込みの可能性が高いと判断した場合は、契約更新をせず、一般媒介契約に切り替えるか、他の信頼できる業者への変更も視野に入れましょう。
複数業者による並行的な販売活動をおこなうことで、物件の露出度が高まり、より適正な価格での売却が期待できます。

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まとめ

囲い込みとは、特定の不動産会社が売主と買主の両方を囲い込むことで、自社利益を優先する行為です。
この行為により、売却期間の長期化や価格低下などの不利益が生じる可能性があります。
対策としては、媒介契約の内容や報告義務を確認し、必要に応じて契約の見直しや業者変更を検討することが有効です。
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