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所有者が行方不明な不動産どうすればいい？売却方法についても解説
2024-10-01
不動産を売却する際や、賃貸などの方法で活用する際は、基本的に所有者自身が手続きをおこなわなければいけません。
しかし、その所有者や共有名義人が行方不明になっている場合は、売却や活用ができず、扱いに困ることもあるでしょう。
そこで今回は、所有者が行方不明の不動産を売却する方法として、失踪宣告と不在者財産管理人について解説します。
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行方不明になった人物の失踪宣告とは？
失踪宣告とは、行方不明で生死がわからない人物を、法律上死亡したとみなせる制度のことです。
失踪宣告には、普通失踪と特別失踪の2種類があり、それぞれ申し立ての条件が異なります。
普通失踪は、特別失踪に該当する要因がなく、7年以上行方不明の場合に申し立てが可能な失踪宣告です。
普通失踪が承認された場合、失踪から7年経過した日が死亡日とみなされます。
特別失踪は、危難失踪とも呼ばれ、戦争や自然災害といった死亡原因になり得る災難に遭遇した行方不明者に対して申立てが可能です。
特別失踪が承認されると、災難が去った1年後に失踪宣告がおこなわれます。
失踪宣告の申し立てをする際は、申立書や行方不明者の戸籍謄本、失踪を証明する資料などを集め、家庭裁判所に届け出をおこないます。
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所有者が行方不明の不動産を売却する方法その①：失踪宣告
所有者が行方不明の不動産を売却する1つ目の方法は、先述した失踪宣告を活用することです。
失踪宣告によって、所有者が法的に死亡したと判断された場合は、通常の死亡の場合と同様に財産の相続がおこなわれます。
そのため、不動産を相続した後に相続登記の手続きをおこない、名義を変更した後であれば売却が可能です。
なお、失踪宣告後に行方不明者が発見された場合は、失踪宣告を取り消し、財産も失踪宣告前の状態に戻すことになります。
ただし、すでに売却してしまった土地や建物については返還する必要はありません。
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所有者が行方不明の不動産を売却する方法その②：不在者財産管理人
不在者財産管理人とは、行方不明者の代理として、財産の管理を任せられる方のことです。
不在者財産管理人を選任すれば、失踪宣告の成立を待たなくても、所有者が行方不明の不動産が売却できます。
不在者財産管理人を選任するためには、まず行方不明者の知人や弁護士といった、利害関係のない第三者から不在者財産管理人の候補を選びます。
次に、家庭裁判所で行方不明者の配偶者や相続人といった、利害関係のある人物が申し立てをおこなえば、不在者財産管理人の選任は完了です。
行方不明者の財産を処分する場合は、家庭裁判所に権限外行為について申請をおこない、許可してもらう必要があります。
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まとめ
所有者が行方不明の不動産は、失踪宣告や不在者財産管理人といった制度を利用することによって売却が可能になります。
失踪宣告には、普通失踪と特別失踪の2種類があり、一定の要件を満たしたうえで申請が証人された場合は、行方不明者が法的に死亡した扱いとなります。
行方不明者と利害関係のない人物から不在者財産管理人を選定した場合は、失踪宣告を待たずに不動産売却が可能なので、状況に応じて適切な方法を選びましょう。
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