築40年の住宅を売却する方法は？売却しにくい理由や放置のリスクもご紹介

築40年の住宅を所有している方のなかには、売却を考えている方もいらっしゃると思います。
しかし、築40年の住宅は古くて売れないのではないかと心配な方も多いでしょう。
今回は、築40年の住宅を売却する方法にはどのようなものがあるか、売却しにくいといわれていた理由、築40年の住宅を放置するリスクについてもご紹介します。

築40年の住宅が売却しにくい理由

築40年の一戸建て住宅は、木造建物の法定耐用年数が22年のため、価値がないとみなされるケースが多く、築40年の住宅は売却しにくいといわれています。
また、鉄骨造のマンションの法定耐用年数は34年となっており、こちらも資産価値は築20年まででおよそ半額になり、その後はゆるやかに下がっていきます。
さらに、築40年を超える物件のなかには、古い耐震基準に基づいて建てられているものがあり、耐震性能が低い可能性があるのも、売却しにくい理由のひとつです。
しかし近年では、築年数にこだわらず家本来の性能を重視する風潮が強くなり、中古住宅の需要が増えています。
とくにマンションは築年数よりも立地を重視する傾向があるため、築40年超えの物件でもエリアによっては高い需要があります。

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築40年の住宅を売却せずに放置するリスク

築40年の住宅を放置しておくと、一戸建て住宅は経年劣化によって老朽化していきます。
とくに人が住んでいない家は傷みやすく、老朽化が早いといわれています。
もし老朽化のため家を解体して土地を更地にした場合、固定資産税が本来の税率に戻り、現在の3～6倍になる恐れがあるので注意が必要です。
土地を所有していると固定資産税を払う必要がありますが、家が建っている土地の場合、住宅用地の特例により、税率の優遇が受けられますが、更地になると元の税率に戻ってしまいます。
また、長期にわたって空き家を放置しておくと、自治体から特定空き家に指定されて、家を没収される、解体費用を請求されるなどの強制処分を受ける場合があるので注意しましょう。

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築40年の住宅を早く売却する方法

築40年以上の住宅をなるべく早く売却する方法として、リフォームして物件の価値を高めてから売却する方法があります。
ただし、リフォームにかかった金額を売却価格に上乗せした場合、買主にとっては高い物件となってしまうため、必ずしも売れやすくなるとは限りません。
売却前にはリフォームせず、古家つき土地として売り出してから、買主が自分の好みに合わせてリフォームをするのもひとつの方法です。
または、建物は解体せずに土地として売り出す方法もあります。
土地の需要が低くすぐには売れない可能性がある場合、建物を残したほうが固定資産税が安いのでメリットが多いです。
その場合は、事前に解体見積もりを取っておいて、契約後に売主の費用負担で解体するなど価格交渉の検討材料として提示するのも良いかもしれません。

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まとめ

築40年の住宅を放置すると老朽化などのリスクがありますが、更地にすると、固定資産税が最大6倍になってしまいます。
リフォームをする、古家つき土地として売り出すなど、売却しやすくなる方法を知って、スムーズな売却を目指しましょう。
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