抵当権消滅請求とは？任意売却時に押さえておくべきポイントについて解説

住宅ローンの返済が厳しい場合、任意売却でローンを完済する方法があります。
しかし、抵当権が設定されている不動産を購入したい方は少ないのではないでしょうか。
この記事では、抵当権消滅請求手続きを通じて抵当権を消滅する方法について解説します。

抵当権消滅請求とは何か？

任意売却する物件は不動産ローンの返済が完了していないので、抵当権が残ったままです。
このままではなかなか買い手がつきません。
そこで抵当権者に対して、権利の消滅を請求する行ためがこの制度です。
ただしこの請求をするのは、売手ではありません。
対象の不動産を取得した第三者が請求手続きをおこないます。
取得の方法に制限はありません。
売買でもいいですし、贈与や財産分与によって取得しても請求は可能です。
しかし、相続によって取得した場合には請求できないので注意してください。

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抵当権消滅請求と代価弁済との違い

同じく抵当権を消滅させる方法として、代価弁済もあります。
代価弁済とは、抵当権者の請求を受けて任意売却などで抵当権の設定されている物件を取得した方が代価を支払います。
すると抵当権者はその権利を消滅する制度です。
一見すると抵当権消滅請求制度と同じように見えますが、アプローチが異なります。
請求制度の場合、対象の不動産を購入した方が金額を提示して、抵当権者に対して権利の消滅を求める手続きです。
一方、この代価弁済の場合、抵当権者から物件を取得した方に対して請求する制度です。
しかも価格の提示をおこなうのも抵当権者からとなるので、主導権が誰にあるのかに関して違いがあります。

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任意売却を成功させるポイント

買い手が現れて、売買が成立したら、できるだけ速やかに抵当権消滅請求の手続きを始めたほうがいいでしょう。
もし抵当権者がその権利を行使して競売のための差し押さえ手続きをされてしまうと、どうにもならなくなるからです。
不動産そのものが差し押さえられた状態になるので、いくらお金を出して取得しても勝手に処分できなくなります。
金額の提示ですが、これは任意です。
しかし、一般的には住宅ローンの際の不動産担保額に相当する金額を提示します。
対象物件のその時の時価と競売の落札予想価格の間で金額を提示するのが一般的です。
競売の予想落札価格より低い金額を提示すれば、抵当権者は「ならば競売にかけたほうがいい」と思うからです。

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まとめ

住宅ローンの返済が困難な場合、任意売却が一つの選択肢となります。
ただし、買い手に設定された抵当権の消滅が必要で、そのための手段として抵当権消滅請求制度が存在します。
具体的な手続きについては、不動産会社などの専門家に相談するとよいでしょう。
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