農地はなぜ売却しづらい?その理由や売却方法について解説

2023-09-19

農地はなぜ売却しづらい?その理由や売却方法について解説

農業を継がないなどの理由で、農業用の土地を手放そうと検討していませんか?
使わない土地を長々と所有していても税金がかかるため、早いうちに売却を検討しましょう。
本記事では農地の売却について、困難な理由や方法と流れ、かかる費用と税金について解説します。

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農地が売却しづらい理由とは

農業用の土地が売却しづらい最大の原因は、農地法の規制です。
日本の食料自給率は40%程度と低く、狭い国土面積の約70%が山間部となり効率が悪いため、優良な農地はとても貴重です。
そのため、基本的には農業関係者以外には売れず、その用途も耕作と制限があります。
くわえて、買主は農地を50a以上の面積を所有し、継続的に農業をおこなうことが条件とされています。
また、土地の用途を農地から宅地へ地目変更して売るにも、厳しい条件をクリアしなければなりません。
農地は5種類に分類されますが、そのうち3種類はほかの用途への変更が不可能です。
用途の変更が可能な2種類でも、変更後の用途が明確でなければ売れるどころか、用途の変更ができません。

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農地を売却する方法と流れについて

農地を売る方法は、大きく2種類あります。
1つ目は、そのまま売る方法です。
この場合、地目変更の手続きが不要です。
しかし農業を営む方や法人にしか売却できないうえに、売買契約締結後に農業委員会に売買許可申請を提出するなど、さまざまな手続きをしなければなりません。
2つ目は、地目を変更してから売る方法です。
農業委員会の許可を得て地目を宅地に変更できれば、買い手がつきやすくなるうえに、そのまま売るよりも高値で売れるようになります。
地目変更は売買契約締結後におこないますが、立地基準と一般基準の2つを満たさなければ変更できません。
立地基準は原則駅から300m~500m以内の農地で、一般基準に対しては目的が何で何を建てるのかを明確にする必要があります。
基準を満たした農地や小規模で生産性の低い農地は、別の用途での活用のほうが望ましいと判断されるのです。

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農地を売却する際にかかる費用と税金

農地売却には、さまざまな費用や税金がかかります。
まず発生する費用は、仲介手数料と行政書士報酬です。
不動産会社を仲介として利用する場合、仲介手数料が発生します。
また行政書士へ転用申請を依頼すると、手数料として報酬が必要となります。
次に納める税金は、印紙税・登録免許税・譲渡所得税・住民税の4種類です。
印紙税は売買契約書に貼付する印紙代、登録免許税は購入者へ所有権を譲渡する登記変更時に必要です。
譲渡所得税と住民税は売却して利益を得た際に発生します。
令和19年までの売却には、復興特別所得税が上乗せされます。
農地バンクや農業委員会のあっせんで譲渡した場合に利用できる800万円の特別控除など、農地売買で適用できる特別控除があり、事前に把握しておくことが大切です。

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まとめ

農地が売却しづらい最大の原因は、農地法の規制です。
売却の方法は転用するか否かの2種類ですが、どちらも売買契約締結後に手続きをする必要があります。
売却する際の諸費用や税金を事前に把握することが重要です。
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