未接道物件とは？未接道物件でも売却できる方法についても解説

建物の建築にあたっては、建築基準法や都市計画法などで定められているルールを守る必要があります。
ところで、敷地が道路と接していないときには、建物の新築や建て替えが認められないのをご存じでしょうか。
この記事では、未接道物件とは何かのほか、未接道物件でも売却できる方法についても解説するので、該当する土地の売却を予定している方はお役立てください。

未接道物件とは？土地売却の基礎知識

未接道物件とは接道義務の規定を果たしていない土地を指しており、利用価値が低く、売却しようとしても買い手を探すのに苦労するのが一般的です。
建物を新築するほか、建築確認申請が必要なリフォームなどをするには、幅員が4m以上ある道路と2m以上接している必要があります。
したがって、建物を建てられるほどの広い面積の土地であっても、間口が2mに満たない旗竿地などは接道義務の規定を満たしていない物件に該当します。
間口だけではなく、建物までの敷地内の一部が2mに満たないときには、接道義務を満たしていないと判断される点に注意が必要です。
また、敷地に隣接するすべての土地を他の方が所有している袋地なども道路と接する部分が1か所もなく、接道義務の規定を満していない未接道物件にあたります。

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未接道物件が売却できる確率が低くなる理由

未接道物件は建物の新築が認められず、既存の建物が建っていても建て替えできません。
また、既存の建物をマイホームとして利用するとしても金融機関から住宅ローンを借りられないケースが多くを占めており、自己資金が必要になるでしょう。
更地にしても活用方法は駐車場や資材置き場などに限られ、買い手をみつけられる確率は著しく低くなります。
なお、売買を禁じられているわけではありませんが、仮に買い手をみつけても、売買価格は相場の5〜7割程度になるでしょう。

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未接道物件が売却できる方法

未接道物件を売却するときは、物件が接道義務を満たしていない問題点を解決するのがポイントになります。
隣接地を購入して2m以上の間口を確保すると、通常の物件と同じ条件になり再建築が認められるようになります。
敷地のなかで建物を建てる部分を通路から離すセットバックによって、道路として必要な幅員を確保するのも1つの方法です。
また、隣地の所有者が購入を希望している可能性もあり、機会をみて相談してみましょう。
なお、接道義務を満たしていない点で建物の再建築は認められませんが、外壁の塗り替えなど建築確認申請の必要がない範囲であれば改修は可能です。
売却は困難だとしても、部分改修などによって賃貸物件として活用できるかもしれません。

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まとめ

未接道物件は建築基準法における接道基準を満たしていない点で土地の利用価値が低く、買い手をみつけるのに苦労するのが一般的です。
売却にあたっては、隣地を購入してから一括で売り出すなど工夫を施すようにしましょう。
未接道物件は賃貸物件として活用する選択肢もあり、状況に応じて柔軟に検討することが求められます。
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