個人事業主や法人が不動産売却をおこなう際の仲介手数料について

不動産売却をおこなう際には、税金などのさまざまな費用が発生します。
その費用の1つが、不動産会社に報酬として支払う「仲介手数料」です。
不動産売却をおこなう機会はそこまで多くないため、個人事業主や法人の方のなかには、「仲介手数料は消費税の対象になるの？」「仕訳をするときどの勘定科目に分類すれば良いの？」とお困りの方もいらっしゃるかもしれません。
この記事では、仲介手数料には消費税がかかるのか、仲介手数料の勘定科目や計算方法についてご紹介します。
千葉県の外房エリアで不動産売却を検討している方は、参考にしてみてください。

不動産売却時の仲介手数料に消費税はかかる？

不動産の取引価格は高額になりやすく、その分消費税の負担も大きくなってしまいます。
そのため、なるべく消費税が発生しないように不動産売却を進めたいと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
こちらでは、消費税の課税対象となる要件を確認し、仲介手数料が課税対象となるのかについてご紹介します。

消費税の課税対象となる要件

消費税の課税対象となるかどうかは消費税法という法律に規定されており、以下の要件を満たす取引は、消費税の課税対象となります。

• 国内における取引であること
• 事業者が事業としておこなうものであること
• 対価を得ておこなわれるものであること
• 資産の譲渡・貸付・及び役務の提供であること

この要件を満たし、非課税取引・免税取引・不課税取引に該当しない取引が、課税取引として消費税の課税対象となります。
なお、消費税法では、課税の対象としてなじまないものや、社会的配慮から消費税の対象とならない取引を「非課税取引」としており、土地の売買や個人が所有する居住用物件を売却する場合の取引は非課税取引に規定されています。
仲介手数料は消費税の課税対象となる
仲介手数料は不動産会社が提供するサービスへの対価として支払う費用ですので、消費税は課税対象となります。
たとえ、売却を依頼する不動産が課税対象ではない土地であったとしても、仲介手数料を非課税とすることはできません。

仲介手数料が無料の場合は非課税になる

前述したとおり、仲介手数料は消費税の課税対象となります。
そのため、課税対象となる仲介手数料が無料の場合は消費税がかかりません。
不動産会社の中には、アピールポイントの一つとして仲介手数料を無料にしている会社もあります。
ご自身にとってご都合が良い条件で不動産会社を探してみるといいですね。

不動産売却時の仲介手数料を計上する勘定科目とは

個人の方がご自身の住まいを売却する際には、確定申告をおこなうことはありますが、会計帳簿をつける必要はありません。
しかし、個人事業主や法人の方が事業として不動産売却をおこなう場合は、正しい方法で会計帳簿をつける必要があります。
不動産売却は頻繁におこなうことではないため、仲介手数料をどの勘定科目で仕訳（会計処理）すれば良いのか迷う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
こちらでは、仲介手数料の勘定科目や仕訳の方法についてご紹介します。

勘定科目とは

勘定科目とは、仕訳をおこなう際に、取引の内容を分かりやすく分類するために使う科目のことをいいます。
資産の増減や収入・支出などで出入りするお金の見出しのようなものと考えると良いでしょう。
勘定科目を利用することで、どのようなお金が入ってきたのか、またどのようにお金が出ていったのかを誰もが一目で理解できるようになります。

仲介手数料の勘定科目

仲介手数料の勘定科目は「支払手数料」です。
支払手数料という勘定科目で借方に支払った仲介手数料の額を、貸方に「現金預金」の勘定科目で同じ額を記載すると良いでしょう。
なお、先ほどご紹介したとおり、仲介手数料には消費税が課税されます。
会計帳簿に記載する際には、消費税が含まれているかどうかを確認して仕訳をおこなうようにしましょう。

個人事業主と法人の仕訳の違い

個人事業主と法人では、仕訳の方法が異なります。
法人の場合、その年に得たすべての収入を合算し、そこからすべての経費を引くことで損益計算することが可能です。
税額を計算する際も、まとめて計算することができます。
しかし、個人事業主の場合は収入を合算することができず、所得ごとに税金を計算しなければいけません。
そのため、不動産売却で得た譲渡所得からは取得費や譲渡費用を差し引いて税額を計算し、事業所得からは事業のために支払った費用を差し引いて税額を計算するといった作業が必要となります。

不動産売却における仲介手数料や損益計算の計算方法

最後に不動産売却の際に支払う仲介手数料や損益計算の計算方法をご紹介します。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料に相場というものは存在しません。
ただし、宅地建物取引業法（宅建業法）で受け取ることができる上限額が以下のとおり定められています。

• 売買金額が200万円以下の部分：売買価格の5％＋消費税
• 売買価格が200万円超400万円以下の部分：売買価格の4％＋消費税
• 売買価格が400万円超の部分：売買価格の3％＋消費税

売却する不動産の価格が2,000万円の場合、仲介手数料の計算方法は以下のようにおこないます。

• 200万円以下の部分：200万円×5％＋消費税＝11万円
• 200万円超400万円以下の部分：200万円×4％＋消費税＝8万8千円
• 400万円超の部分：1,600万円×3％＋消費税＝52万8千円
• 合計：11万円＋8万8千円＋52万8千円＝72万6千円

上記の計算方法が面倒であるとお思いであれば、以下の速算式を利用することもできます。

• 売買価格が200万円以下：売買価格×5％×1.1
• 売買価格が200万円超400万円以下：（売買価格×4％＋2万円）×1.1
• 売買価格が400万円超：（売買価格×3％＋6万円）×1.1

速算式を使って売買価格2,000万円の仲介手数料を計算してみると、同じ手数料額になります。
（2,000万円×3％＋6万円）×1.1＝72万6千円

土地を売却したときの損益計算

続いて、不動産売却したときの損益計算について見ていきましょう。
こちらでは、個人事業主が土地のみを売却した際のシミュレーションをおこないます。
土地のみを売却した際の仕訳は、大きく分けて2つのパターンです。
①土地を「簿価より安く」売却したときの仕訳
簿価（不動産を取得したときの価格）が2,000万円の土地を1,500万円（手付金150万円）で売却したときの仕訳について見ていきましょう。
借方の勘定科目と金額は以下のとおりです。

• 現金：1,305万円
• 前受金：150万円
• 支払手数料：45万円
• 固定資産売却損：500万円

一方、貸方の勘定科目と金額は以下のようになります。
土地：2,000万円
②土地を「簿価より高く」売却したときの仕訳
簿価が2,000万円の土地を3,000万円（手付金300万円）で売却したときの損益計算はどのようになるのでしょうか。
借方の仕訳は以下のとおりです。

• 現金：2,604万円
• 前受金：300万円
• 支払手数料：96万円

貸方は以下のとおりになります。

• 土地：2,000万円
• 固定資産売却益：1,000万円

不動産売却の仕訳は専門家への相談がおすすめ

不動産売却の仕訳では、個人事業主であるか法人であるかで勘定科目が変わることがあります。
また、土地のみを売却するのか建物を売却するのかでも勘定科目や計算方法は異なります。
会計処理を間違ってしまうと、支払うべき額以上の税金を納税しなければならないという事態にもなりかねません。
「不動産売却の仕訳が良く分からない」「仕訳が正しいか少し不安」とお考えであれば、不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら進めていくようにしましょう。

まとめ

今回は、仲介手数料には消費税がかかるのか、仲介手数料の勘定科目や計算方法についてご紹介しました。
不動産売却には、仲介手数料などさまざまな費用が発生しますが、これらすべての費用に勘定科目を振り分け、適切な会計処理をおこなわなければいけません。
それに加え、ご自身が個人事業主であるか法人であるか、売却する不動産が土地か建物かによっても税務上の処理は大きく異なります。
不動産売却時の仕訳は不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら進めていくと良いでしょう。
エヌビーホームでは、千葉県外房エリア（茂原市、大網白里市、東金市、いすみ市）での不動産売却に関するご相談を承っております。
お困りでしたら、お気軽にご相談ください。