空き家を売却するときの注意点は？事前準備や確認するポイントも解説

相続で、空き家を所有したものの、売却方法に悩む方は少なくありません。
売却には、登記や抵当権の確認、税金の知識などが必要で、手続きが滞ると取引に支障をきたす場合があります。
本記事では、空き家をスムーズに売却するための事前準備と、売却後の注意点について解説いたします。

空き家売却前に確認すべき注意点

空き家の売却を円滑に進めるためには、事前の法的な手続きと物件の状態に関する冷静な判断が不可欠です。
まず、相続で取得した物件を売却する場合、ご自身の名義へ変更する相続登記が完了していることが大前提となります。
2024年4月1日から相続登記は義務化されており、正当な理由なく怠った場合には、過料の対象となる可能性があるため注意が必要です。
次に、住宅ローンを完済している場合でも、法務局の登記簿に抵当権が残っているケースがあります。
これは、自動的に抹消されるものではなく、金融機関から必要な書類を取り寄せ、ご自身で抹消手続きをおこなわなければなりません。
抵当権が残ったままでは売却活動に支障をきたすため、必ず事前に確認しておきましょう。
また、売却前のリフォームは原則として不要と考えられます。
買主の好みに合わない可能性もあり、かけた費用を売却価格に上乗せできるとは限らないからです。
ただし、雨漏りなど建物の基本的な機能に関わる不具合は、修繕した方が良い結果に繋がる場合もあります。
大規模な改修よりも、ハウスクリーニングや家財の処分を優先的に進めることが求められます。

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空き家売却後に発生しうる注意点

物件の引き渡し後も、売主には法律上の責任や税金の申告義務が生じるため、事前の理解が求められます。
とくに、大切なのが、売主が買主に対して負う「契約不適合責任」です。
これは、契約書に記載のない建物の欠陥が後から見つかった場合に、売主が負うべき責任のことを指します。
買主は売主に対し、修繕の要求や代金の減額、損害賠償などを請求することが可能です。
このような事態を避けるためにも、物件の状態を正確に把握し、買主へ正直に告知する義務があります。
また、空き家を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合は、所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得は、売却価格から物件の購入費用や仲介手数料などを差し引いて算出され、売却した翌年に確定申告が必要です。
この税金は、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わるほか、一定の要件を満たすことで利用できる特例も存在します。
相続した空き家であれば、「空き家特例」を適用でき、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。

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まとめ

空き家を売却する前には、相続登記や抵当権の抹消といった手続きを確実に済ませ、リフォームは慎重に判断することが重要です。
そして、売却後には、契約不適合責任のリスクを理解し、譲渡所得税に関する申告と納税の義務が発生する場合があることを認識しておく必要があります。
円満な取引を実現するためにも、これらの注意点を踏まえ、不動産会社などの専門家と相談しながら計画的に進めることが求められるでしょう。
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