契約不適合責任と瑕疵担保責任について！民法改正の違いも解説

不動産の売却において、契約内容と実際の間に相違が発見される場合があります。
このとき売り主が買い主に対して負う法的責任を契約不適合責任といいますが、以前は瑕疵担保責任と呼ばれていました。
今回は、瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正がおこなわれたこととその違い、さらに不動産売却におけるポイントについて解説します。

瑕疵担保責任から契約不適合責任への民法改正

2020年4月に民法改正がおこなわれ、瑕疵担保責任は契約不適合責任へ改められました。
不動産売却における売り主の瑕疵担保責任が大きく見直され、契約書の内容にも大きな影響を与えています。
引き渡された目的物が契約書の内容と異なる場合に売り主が買い主に負う法的責任が、契約不適合責任の概要です。
不動産売却においては、建物の雨漏りや土地の土壌汚染などが挙げられます。
物理的な瑕疵だけでなく、建築基準法を満たしていないなどの法的瑕疵、事故物件などの心理的瑕疵、近隣の嫌悪施設などの環境的瑕疵も含まれます。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いのひとつが法的性質です。
瑕疵担保責任において、不動産売却は「法定責任」であり、売り主の責任は売買の対象となった物件を引き渡すことで、瑕疵のない物件を引き渡す責任はありませんでした。
しかし、改正後の契約不適合責任では「債務不履行責任」に改められ、隠れた瑕疵ではなく契約書どおりの物件かどうかが問題になります。
適用される対象も、契約を締結するまでの瑕疵から物件の引き渡しまでに範囲が広がりました。
買い主が請求できる権利にも違いがあり、賠償責任請求だけでなく、追完請求や代金減額請求も可能です。

契約不適合責任のもとで不動産売却をおこなうときのポイント

不動産売却において、既知の欠陥については契約書に記載することがポイントです。
売り主にとっては些細な欠陥かもしれませんが、契約書に記載しないと大きなトラブルに発展する可能性があります。
口頭で伝えて買い主の了承が得られたとしても、契約書にはしっかりと記載しておくと良いでしょう。
ただし、設備は故障の頻度や可能性が高く、付帯設備表に記載されている設備は契約不適合責任の対象外です。
また、免責特約を設けておくことも重要なポイントです。
なぜなら、民法上の契約不適合責任の時効は10年であり、特約を設けておかないと売り主は10年にわたって、不適合を訴えられたら責任を負わなければならないからです。

まとめ

瑕疵担保責任が契約不適合責任に改められたのが、2020年4月の民法改正です。
法的性質や対象、さらに買い主が請求できる権利の範囲が広がったことなどに違いがあります。
不動産を売却する際のポイントは、既知の欠陥でも契約書に記載し、免責特約を設けること、付帯設備は対象外であることなどです。
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