囲繞地とは？売却が難しい理由や知っておきたいポイントも解説！

土地を売りたいときは物件の条件に注意が必要であり、特殊な条件が見られると売却が難しくなる場合があります。
たとえば囲繞地は注意したい物件の一種であり、売却にあたっては売れにくい理由などの確認が大事です。
そこで今回は、そもそも囲繞地とは何か、売却が難しい理由、うまく売るためのポイントを解説します。

囲繞地とは？売却にあたっての基本

囲繞地（いにょうち）とは、どの方角でも前面道路とつながっていない「袋地」を取り囲んでいる土地です。
袋地は四方を囲繞地に囲まれており、出入りには周囲の土地を通行せざるをえないため、囲繞地通行権が法令で定まっています。
囲繞地通行権の効力により、袋地の所有者は通行料の支払いと引き換えに囲繞地の通行が認められます。
通行の制限は多少ならつけられ、たとえば空き地になっている範囲を優先的に通行してもらうなどの交渉が可能です。
しかし通行自体は拒否できないため、自分の土地のどこかを袋地の所有者が日常的に行き来する形となります。

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囲繞地の売却が難しい理由

囲繞地の売却が難しい理由は、法令の影響で袋地の所有者の通行を認めざるをえない点にあります。
立地上の都合からもやむをえないとはいえ、自分の敷地を他人に通行されるのは一般的に敬遠されます。
法令の影響で通行禁止にはできないとなれば、そもそも購入を避けられてしまうため、買主がなかなか決まりません。
また、他人が自分の土地を日常的に通行する環境は、防犯面で不安を感じやすいポイントです。
他人の通行自体はまだ許容範囲内だったとしても、犯罪被害などを懸念して購入を避けられる場合もあります。

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囲繞地をうまく売却するためのポイント

囲繞地をうまく売却するには、まず袋地の所有者と土地の一部を等価交換する方法が考えられます。
袋地が前面道路と接続する形で互いの土地を一部交換すれば、他人が自分の土地を通行する必要がなくなり物件が売れやすくなります。
また、囲繞地通行料を受け取りたい方に売却するのも、ひとつの方法です。
所有している土地から一定の副収入が得られる点を重視する買主を見つければ、他人が通行する特殊性があまり問題なくなります。
さらに、隣地の所有者に売却するなら、高値での売却も期待できます。
袋地の所有者にとって、目の前にある囲繞地の購入は前面道路との接続が叶い、自身の土地も拡張できる点で魅力的だからです。

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まとめ

囲繞地とは袋地を取り囲んでいる土地であり、立地の都合や法令の影響で袋地の所有者の通行を認めざるをえません。
やむをえないとしても、他人の通行は敬遠されたり、防犯面に不安を覚えたりするため、囲繞地はなかなか売れません。
売却のポイントには、袋地と囲繞地で土地の一部を交換し、袋地を前面道路と接続させることなどが挙げられます。
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