不動産売却にかかる費用の種類とは？住宅ローン残債がある場合はどうなる？

不動産売却をご検討中の方のなかには、住宅ローンの残債があるけど売却できるのか、疑問に思う方もおられるでしょう。
不動産売却時には、発生する費用が多いため、ローン残債がある場合は事前に把握しておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却についてご検討中の方に、住宅ローンに残債がある場合について、また不動産売却でかかる費用の種類、仲介手数料についてご紹介していきます。

不動産売却時にかかる費用①住宅ローン残債がある場合

さまざまな理由により住宅ローンが残ったまま売却を検討している方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンが残っていても不動産売却をすることは可能です。
ただし、売却する際は抵当権抹消のため、住宅ローンを完済する必要があります。
そこで、まずどのくらい住宅ローンが残っているのかを確認しておきましょう。
確認方法は、毎年金融機関から送付されてくる残高証明書や、住宅ローンの返済予定表で確認することができます。
ローン残債を確認することで、売却価格に対して上回っているか下回っているか確認できます。
もし、売却価格が下回っていれば、預貯金などで残債を返済する必要があります。
また、家の買い替えなどで新たに住宅ローンを組む場合は、先に購入をしてしまうと、二重にローンが発生してしまうため、売却を先におこなう売り先行でおこなうようにしましょう。
住宅ローンの返済が難しい場合は、住みながら（返済を続けながら）売却することや、売却後も住み続けられるリースバックも検討してみると良いでしょう。

不動産売却時にかかる費用②発生する費用の種類

不動産売却時には発生する費用があるため、解説していきます。

印紙税

不動産売買契約を交わす際に必要となるのが印紙税であり、課税文書である売買契約書に印紙を貼り付けて消印をします。
契約金額に応じて収入印紙を購入し、間接的に納税します。

登記費用

抵当権抹消などにかかる費用です。
司法書士に依頼する場合は、2～3万円程度かかることがあります。
そのほかにも、必要に応じて、敷地の測量費や建物の解体費・処分費がかかることもあります。

不動産売却時にかかる費用③仲介手数料

不動産売却を不動産会社に依頼し仲介で買主を探してもらう場合は、仲介手数料がかかります。
仲介手数料とは、売買契約時に不動産会社へ支払う成功報酬です。
つまり、買主が見つからず売買が成立するまでは支払う必要はありません。
ただし、この仲介手数料には、通常の業務で発生する費用（一般的な売却活動）であるため、無理な広告宣伝や遠方での交渉は別途費用が発生するため注意してください。
仲介手数料には下記のように上限額が決められています。

• 200万円以下の部分：取引額の5％以内＋消費税
• 200万円超400万円以下の部分：取引額の4％以内＋消費税
• 400万円超の部分：取引額の3％以内＋消費税

また、400万円以上の場合はこちらの速算式を用いれば簡単に仲介手数料を計算することができます。
仲介手数料＝（売買価格×3％＋6万円）＋消費税

まとめ

不動産売却時には印紙税や登記費用、仲介手数料などの多く種類の費用がかかります。
住宅ローン残債がある状態で売却をご検討中の方は、売却時に発生する費用も考慮して資金計画を立てておくと良いでしょう。
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