不動産売却で知っておきたい「契約不適合責任」について解説！

不動産売却で、書面で告知されていない不具合や欠陥が引き渡し後に見つかった場合、その責任は売主が負います。
今回は、売主が負う「契約不適合責任」についてご説明します。
千葉県外房エリアを中心に不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却で発生する契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が、契約の内容に合っていない場合に売主が負う責任です。
以前は「瑕疵担保責任」でしたが、民法改正とともにわかりやすく明確にするために「契約不適合責任」と変更され、内容も改められました。

不動産売却での瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いとは

以前の瑕疵担保責任と比較すると、契約不適合責任は、売主にとってはより厳しく、買主にとってはより手厚くなった改正といえます。

法的性質

瑕疵担保責任では、法的責任上、売主は隠れた瑕疵（通常の注意を払っても発見できない瑕疵）に対して責任を負います。
一方、契約不適合責任では、契約責任上、売主は契約書の内容と現物が合っていないことに対して責任を負います。
契約書どおりの状態の不動産が売買されているかが重要になりました。

買主が請求できる権利

買主が請求できる権利は以下のとおりです。

• 瑕疵担保責任…契約解除、損害賠償
• 契約不適合責任…契約解除、損害賠償、追完請求、代金減額請求

たとえば、雨漏りがあるとわかり、その修理を売主に請求し（追完請求）、修理できない場合、売却価格から相応分の減額を請求することができるようになりました。

請求権の期間

瑕疵担保責任では、買主が瑕疵を知ってから1年以内に請求する必要がありました。
契約不適合責任では、買主が不適合を知ってから1年以内に「通知」さえすれば1年を過ぎても請求できます。
ただし、不適合を知ってから5年、引き渡し後10年が経つと請求はできません。

不動産売却における契約不適合責任の注意点

免責事項など契約書に漏れなく盛り込む

売主側の注意点として、不動産や設備の状況を売買契約書に漏れなく明記することが重要です。
ただし、住宅や設備の経年劣化は避けられない問題です。
物件状況を説明したうえで、契約不適合責任を免責とする旨の内容を最初から契約書に盛り込み、買主から合意を得たらその範囲については免責とすることができます。
設備以外の土壌汚染や心理的瑕疵についても同様です。

付帯設備表の作成

設備の撤去の有無や不具合状況を示した書類を作成し、最終的に買主に渡します。
気になることは隠さず細部まで洗い出し、書面の内容と物件状況が一致しているかを確認しましょう。

合意のもと通知期間を変更する

民法上、売主は10年の間、契約不適合責任を問われる可能性があります。
しかし、買主の合意があれば、通知期間を変更することができます。
多くの場合、契約不適合契約責任の通知期間は3か月以内に設定されているようです。

まとめ

契約不適合責任を回避するためには、物件状況の詳細を契約書類で告知することが非常に重要です。
第三者によるインスペクション（建物状況調査）で物件状況を調べ、免責事項を契約書に盛り込むと良いでしょう。
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