不動産売却にかかる税金の種類とは？節税のポイントを解説

不動産売却は取引金額が大きいため、税金の負担も大きくなりやすいです。
どのような種類の税金がかかるのかを知っておけば、いざというときでも慌てずに対応できます。
今回は不動産売却するなら知っておきたい、税金の種類や計算方法をご紹介します。
千葉県外房エリア（茂原市、大網白里市、東金市、いすみ市）で不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で発生する税金の種類とは？

不動産売却には、以下の種類の税金がかかります。
それぞれどのような費目に課せられるのか、支払いのタイミングとともに確認していきましょう。

印紙税

印紙税とは、不動産売却にあたり作成した売買契約書に課せられる税金のことです。
売買契約書を取り交わす際、記載されている契約金額に応じた額面の収入印紙を貼付します。
契約金額ごとの税額は、それぞれ以下のとおりです。

• 100万円超500万円以下：2,000円（1,000円）
• 500万円超1,000万円以下：1万円（5,000円）
• 1,000万円超5,000万円以下：2万円（1万円）
• 5,000万円超1億円以下：6万円（3万円）
• 1億円超5億円以下：10万円（6万円）

なお令和4年度税制改正により、令和6年（2024年）3月31日までは括弧内の税額が適用されます。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有権移転登記にかかる税金のことです。
不動産売却では、新たな所有者となる買主の負担となるのが一般的です。
なお売主は、抵当権抹消登記の手続きで登録免許税がかかります。
住宅ローンを利用して取得した不動産には、抵当権が設定されています。
抵当権を抹消するためには、ローンを完済したうえで、抵当権抹消登記の手続きをしなければなりません。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件あたり1,000円です。
一戸建ての場合は、土地と建物それぞれに対して登録免許税が課せられます。

譲渡所得税（所得税・住民税・復興所得税）

不動産売却によって得た売却益には、以下の税金が課せられます。

• 所得税
• 住民税
• 復興所得税（2037年12月31日まで）

譲渡所得に対して課せられる種類の税金なので、譲渡所得税とも総称されています。
また、譲渡所得は分離課税により計算します。
そのため給与所得者など源泉徴収の対象者であっても、譲渡所得があるときは確定申告をしなければなりません。
納税のタイミング
所得税などの確定申告分は、確定申告の期間（原則翌年の2月16日から3月15日）が納税期限です。
そして住民税は、普通徴収の場合は翌年6月頃に税額が決定し、年4回の納付期限までに分割して納めます。
譲渡所得がゼロもしくはマイナスであれば確定申告は不要ですが、節税につながる特例を利用できることもあるため、原則として確定申告するようにしましょう。

そのほかの税金

不動産売却に関係する手続きのなかには、消費税の課税対象となる費用があります。
おもな費用は、以下のとおりです。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 司法書士・税理士への支払い報酬
• 住宅ローンの繰り上げ返済時の手数料

不動産売却にかかる譲渡所得税などの税金の計算方法

譲渡所得税は、不動産売却時の売却益（譲渡所得）に対して課せられます。
譲渡所得の計算方法は、以下の式を用いて算出します。
譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用
この譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率が課せられます。

取得費に加算できるもの

取得費には、物件の取得に直接かかった費用を加算できます。
取得費に該当する費用には、おもに以下のものがあります。

• 土地・建物の購入代金
• 建物の建築費用
• 購入時に支払った税金（登録免許税、印紙税、不動産取得税など）
• 仲介手数料
• 整地費・建物の解体費用
• 借入日から住み始める日までの住宅ローンの利息

譲渡費用に加算できるもの

譲渡費用には、物件の売却に直接かかった費用を加算できます。
譲渡費に該当する費用には、おもに以下のものがあります。

• 仲介手数料
• 印紙税（売主の負担分）
• 借家人に支払った立退料
• 売買契約後、さらに有利な条件で売却するために既契約者へ支払った違約金
• 借地権の名義書換料

このほか、買主の希望により実施したリフォーム費用も譲渡費用に加算できます。
また土地の売却にあたり実施した、土地の造成費用などは譲渡費用ではなく取得費に該当します。

譲渡所得税の税率

譲渡所得にかかる所有期間ごとの税率は、それぞれ以下のとおりです。

• 短期譲渡所得（所有期間が5年未満の場合）：39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）
• 長期譲渡所得（所有期間が5年超の場合）：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

所有期間は、売却した年の1月1日時点が判断基準です。
またマイホームを10年超所有していた場合は、以下の軽減税率の適用対象となります。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10％＋住民税4％＋復興特別所得税0.21％）
• 譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

不動産売却で税金を節税するためのポイント

不動産売却において、譲渡所得にかかる税金は節税できる場合があります。
そこで節税のためのコツや、利用できる特例について確認していきましょう。

購入額がわからないときの対応方法

譲渡所得を計算する際は、物件の購入額を調べなければなりません。
しかし、購入時の契約書や領収証を紛失しているなどの理由で、購入額がわからないことがあります。
あるいは相続で取得した土地などの場合、そもそも売買契約書が存在しないケースもあるでしょう。
その際は、売却価格の5％を概算取得費とすることが可能です。
概算取得費の注意点
たとえばバブル期に購入したような不動産では、概算取得費で計算すると実際の金額と大きくかけ離れる恐れがあります。
実際にかかった取得費よりも少ない金額しか取得費に計上できないと、節税効果も低くなってしまうでしょう。
手元に売買契約書がなくても、売主が保管している売買契約書の写しや、通帳の記帳欄を購入額の根拠とできる場合があるため、概算取得費を利用する前に確認してみてください。

売却のタイミングに注意

譲渡所得は、所有期間により適用される税率が異なります。
たとえば2017年3月に取得した不動産を、2022年7月（5年4か月後）に売却したとします。
この場合、2022年1月1日時点では所有期間が5年未満なので、短期譲渡所得の税率が適用されるのが注意点です。

不動産売却で利用できる特例

マイホームを売却したときに利用できる特例に、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。
この特例では所有期間に関係なく、最大で3,000万円を譲渡所得から控除できます。
標準的なマイホームであれば、控除後の譲渡所得がゼロになり、大きな節税効果を期待できるでしょう。

まとめ

不動産売却ではどのような種類の税金がかかるのか、計算方法や節税のポイントとともにご紹介しました。
特例などを活用すれば、課税額を少なくすることも可能です。
そこで税理士や不動産会社と相談しながら、各種手続きや不動産売却を進めていきましょう。
私たち「エヌビーホーム」では、千葉県外房エリア（茂原市、大網白里市、東金市、いすみ市）で不動産売却のご相談を受け付けております。
売却にかかる税金についてもご質問いただけますので、ぜひお気軽にご相談ください。