土地査定の方法は？前面の道路との関係や土地の形状について！

土地を売却する前には、その土地にどれぐらいの価値があるか査定を受ける必要があります。
査定の方法を知っておけばその査定額が妥当なものであるか判断し、信頼できる不動産会社かどうか見極めやすくなるでしょう。
今回は土地の査定方法や、査定に影響する全面の道路との関係・土地の形状について解説します。

公的評価を使用した土地の査定方法や取引事例比較法

土地の査定をおこなう方法の1つは、公示地価・基準地価などの公的評価をもとに算出する方法です。
金融機関が融資額を決める際は、多くの場合実際の売買金額に近い「相続税路線価×面積」で査定がおこなわれます。
ただし公的評価をもとに査定がなされる場合も、その他の条件によって査定価格が上下する可能性が高いです。
近隣の成約事例から査定額を推測する、取引事例比較法で査定がなされることもあります。
ただし近隣に事例が少ない場合・特殊な土地の場合などは、比較する事例の範囲を近隣に限定せずもう少し広げなければいけません。

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土地の査定方法にも影響する前面道路との関係

土地の査定に大きな影響を与えるのは、前面の道路との関係です。
たとえば幅員は、建てられる建物の大きさに影響を与えます。
幅員が4mの道路だと、高さや容積でなんらかの建築制限を受ける可能性があるため価格が安くなる可能性が高いでしょう。
間口や奥行きなど、土地の使い勝手に影響を与える要素も査定価格に影響します。
同じ面積でも車一台分の幅しか間口がなく奥行きが長い土地より、間口が広く人の出入り口と駐車スペースを分けられる土地のほうが高い価格になるでしょう。
角地とそうでない土地では、角地のほうが良い査定を受けやすくなります。
とくに店舗用の土地の場合、周囲の道路から見えやすい利点をもつ角地は高く評価される可能性が高いです。

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査定方法にも影響する土地の形状について

土地の形状も、査定金額に大きな影響を与えます。
整形地がもっとも高い査定額がつきやすく、使いにくい形状の土地はどうしても査定額が落ちてしまう可能性が高いです。
価値が低いとみなされやすい代表的な形状は、路地上の部分だけが道路に接している形（旗竿地）が挙げられます。
旗竿地のように査定価格が低くなりやすい土地は売却が難しい土地でもあるため、特別な事情がある土地の売買に強い不動産会社に相談するのがおすすめです。

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まとめ

土地査定の方法は、公的評価を用いる方法や近隣の制約事例を参考にする取引事例比較法が考えられます。
前面道路の幅員や間口の広さなど、前面の道路との関係が査定額に影響を与える可能性は高いです。
土地の形状も査定額に大きく影響し、旗竿地はどうしても査定額が低くなってしまいます。
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